Bezirksversammlung Hamburg-Mitte

Drucksache - 21-0375  

 
 
Betreff: Beschlussfassung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Neustadt 40 (Esplanade)
Status:öffentlichDrucksache-Art:Vorlage öffentlich
Federführend:Fachamt Interner Service Beteiligt:Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Beratungsfolge:
Stadtplanungsausschuss
04.11.2014 
Sitzung des Stadtplanungsausschusses ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag

Sachverhalt:

1.Geltungsbereich des Bebauungsplans

Das Plangebiet umfasst den Bereich östlich des Hochhauses Esplanade 39 (Burmah-Haus) mit den angrenzenden Straßen Esplanade und Neuer Jungfernstieg sowie südliche Randflächen des Gustav-Mahler-Parks der Gemarkung Neustadt Nord (Bezirk Hamburg-Mitte, Ortsteil 108).

 

2.Zweck und Bedeutung der Planaufstellung

Bereits im Jahr 2000 kam es zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit der Bezeichnung Neustadt 40 für das Plangebiet zwischen der Straße Esplanade, dem Dammtordamm, der Nordgrenze des Gustav-Mahler-Parks und dem Neuen Jungfernstieg. Damit sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau eines weiteren Hochhauses an der Nordseite der Straße Esplanade geschaffen werden. Für den Neubau, der etwa die gleiche Höhe wie das Gebäude Esplanade 41 haben sollte, war Büronutzung geplant. Darüber hinaus war geplant, den vorhandenen Pavillonbau Esplanade 38 abzubrechen und durch einen mehrgeschossigen Zwischenbau zu ersetzen. Der Gustav-Mahler-Park sollte bestandsgemäß festgesetzt werden. U.a. aus wirtschaftlichen Gründen kam es jedoch nicht zu einer Fortführung dieser Planung.

Nach einem zwischenzeitlichen Eigentümerwechsel wurde das Planverfahren mit deutlich verkleinertem Plangebiet Ende 2012 neu initiiert. Dem lagen veränderte Rahmenbedingungen (Errichtung des Cinemaxx und Eröffnung der Spielhalle Esplanade) zugrunde. Dabei wird nun die Neuerrichtung eines Bürohochhauses in den gleichen Abmessungen und Dimensionen verfolgt. Der bestehende eingeschossige Pavillonbau bleibt erhalten und wird baulich nicht verändert. Weiterhin werden die ursprünglich geplanten Zwischenbauten nicht mehr verfolgt, so dass die Einblicke und Zugangsmöglichkeiten zum Gustav-Mahler-Park bestehen bleiben.

Das geplante Neubauvorhaben mit 14 Geschossen + Staffelgeschoss für Büronutzungen liegt auf der Nordseite der Straße Esplanade zwischen den beiden denkmalgeschützten Hochhäusern Burmah-Haus und Finnland-Haus. Es orientiert sich städtebaulich und gestalterisch am westlich benachbarten Burmah-Haus und erreicht die gleiche Gebäudehöhe. Die neue Bürobebauung hat eine Bruttogeschossfläche (BGF) von insgesamt etwa 7.050 m². (Die Vorgängerplanung mit seitlichen Zwischenbauten hatte eine BGF von rd. 12.500 m².)

 

Die beiden bestehenden Tiefgaragen werden unter Einbeziehung des vorhandenen Bunkers zusammengelegt und erhalten eine gemeinsame Zufahrt. Die Freiflächen zwischen den Gebäuden sollen neu gestaltet werden. Mittels Durchwegungen (Gehrecht zugunsten der Öffentlichkeit) soll eine bessere Durchlässigkeit für die Öffentlichkeit zwischen der Straße Esplanade und dem Gustav-Mahler-Park hergestellt werden.

Teile der Verkehrsflächen der Esplanade und des Neuen Jungfernstiegs werden in das Plangebiet einbezogen. Um die Situation für Fußgänger und Radfahrer in Zukunft verbessern zu können, werden die Verkehrsflächen zulasten bisher privater Grundstücksflächen erweitert. Die Tiefgaragenzufahrt wird im Zuge der Zusammenlegung der beiden vorhandenen Tiefgaragen neu angeordnet. Die Verkehrsfläche vor den Gebäuden soll gestalterisch aufgewertet und die Parkordnung von Schräg- in Längsparken geändert werden. Dadurch kann ein separater Fahrradstreifen angeordnet werden.

 

Das Vorhaben wird im Durchführungsvertrag wird im Detail verbindlich geregelt. Teil des Vertrags ist insbesondere die finanzielle Beteiligung des Vorhabenträgers an der Neugestaltung des östlichen Eingangs des Gustav-Mahler-Parks und der Umgestaltung der Nebenflächen im Straßenraum Esplanade.

 

Der Durchführungsvertrag beinhaltet insbesondere folgende wesentliche Regelungen und Verpflichtungen:

-          Übernahme aller erforderlichen Kosten der Planung und Durchführung des Planverfahrens durch den Vorhabenträger.

-          Durchführungsverpflichtung innerhalb eines definierten Zeitraums.

-          Verpflichtung zur  Gestaltung  der Gebäudefassaden  in Abstimmung  mit dem Bezirks-amt/Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung (SL), dem Oberbaudirektor und dem Denkmalschutzamt (DA); hierzu hat im Fachamt SL am 06.02.2014 eine abschließende Abstimmung unter Teilnahme der Fachsprecher der Fraktionen (Stapla) sowie Architekturbüro, Vorhabenträger und Oberbaudirektor stattgefunden.

-          Wiederherstellung der von den Eingriffen betroffenen Flächen in der öffentlichen Parkanlage (Gustav-Mahler-Park) in Abstimmung mit dem Fachamt Management des öffentlichen Raumes (MR) nach Abschluss der Baumaßnahmen auf eigene Kosten und Verpflichtung zur Neuanpflanzung von 3 neuen Bäumen (alternativ Ablösebetrag) mit mindestens 3-jähriger Fertigstellungs- und Entwicklungspflege (siehe auch beigefügter Lageplan mit rot umgrenzten Flächen zur Kostenübernahme Neugestaltung Grünflächen).

-          Verpflichtung zur Umsetzung einer im Rahmen der Baumaßnahme im Park zu verlagernden Skulptur in Abstimmung mit dem Fachamt MR und DA auf eigene Kosten.

-          Erschließung mit neuer Tiefgaragen-Zufahrt und Umgestaltung der Straßen-Nebenflächen zu Gunsten der Verbesserung des Fuß- und Radverkehrs.

-          Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten zugunsten der Öffentlichkeit (Gehrechte, Arkaden) und Verpflichtung zur dauerhaften Pflege des in einem nördlichen Teilstück teilweise auf öffentlichen Grund verlaufenden Zugangs zum Park.

-          Vereinbarung über die (weiterhin mögliche) öffentliche Begehbarkeit der privaten Grundstücksflächen unmittelbar östlich des Finnland-Hauses.

 

Darüber hinaus hat sich der Vorhabenträger in Abstimmung mit den Fachämtern MR und SL zu folgenden Maßnahmen im Gustav-Mahler-Park verpflichtet:

-          Übernahme einer 10-jährigen Pflegepatenschaft (incl. Sauberhaltung) für die im als Anlage beigefügten Freiflächenplan orange umrandeten Flächen zusätzlich zur o.g. Fertigstellungs- und Entwicklungspflege von 3 Jahren;

-          Übernahme der Sauberhaltung/Müllbeseitigung auf weiteren Teilflächen des Parks zwischen Hans-Grahl-Weg und dem Fuß des Bahndamms für 13 Jahre; siehe grün markierter Bereich in dem beigefügten, als „Anlage 11“ bezeichneten Lageplan.

 

Die Umsetzbarkeit von Wohnungen am Standort Esplande 40 wurde im Vorwege eingehend untersucht, aus schalltechnischen Gründen jedoch verworfen. Daher hat das Fachamt SL zur Förderung des Wohnungsbaus an anderer Stelle in HH-Neustadt und parallel zum Vorhaben Esplanade zwei städtebauliche Verträge mit dem Vorhabenträger abgeschlossen, mit denen jeweils die Schaffung von Mietwohnungen mit Umsetzungsverpflichtung sowie ein Ausschluss von Eigentumswohnungen fixiert werden konnten:

-          Vorhaben Neustädter Neuer Weg (Flurstück 1463):  Bau von 17 Mietwohnungen mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss, Fertigstellung im III. Quartal 2015;

-          Vorhaben Vorsetzen 32-39/Wolfgangsweg 5 (Flurstücke 1389, 1390, 1411, 1830): Wohngebäude Wolfgangsweg 5 mit 23 Mietwohnungen, Fertigstellung im III. Quartal 2015.

 

Für das Vorhaben des Investors am Wolfgangsweg 9-11 (Flurstücke 1135 und 1140) mit zwei bestehenden Gewerbegeschossen hat das Fachamt SL, um die Umwandlung  in 7 öffentlich geförderte Mietwohnungen abzusichern, eine einseitige Absichtserklärung geschlossen – ein städtebaulicher Vertrag war hier rechtlich nicht möglich. Das Vorhaben wurde zwischenzeitlich fertiggestellt, die Wohnungen wurden bezogen.

 

Die unentgeltliche Grundstücksübertragung von Flächen an die FHH für neu ausgewiesene Straßennebenflächen (Fuß- und Radverkehr) wird in einem gesonderten Vertragswerk mit der FHH geregelt. Der Kauf des für das Vorhaben erforderlichen und im Planentwurf entsprechend festgesetzten, etwa 124 m² großen Grundstücksteils der rückwärtigen Parkanlage (FHH) wurde am 16.09.2014 beurkundet, so dass nun alle für die Realisierung erforderlichen Flächen im Besitz des Investors sind.

 

Die denkmalgerechte Sanierung des Finnland-Hauses betrifft nicht das Vorhabengebiet und wird daher in der Präambel des Vertrags angeführt. Eine denkmalgerechte Sanierung erfolgt nach den Regularien des Denkmalschutzgesetzes.

Da das Plangebiet im Vergleich zu dem im Jahre 2000 gefassten Aufstellungsbeschluss verkleinert wurde, musste ein neuer Aufstellungsbeschluss gefasst und der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss aufgehoben werden.

 

3.Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neube­kanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HambGVBl. S. 485) stellt für das Plangebiet im Norden eine Grünfläche und im Süden eine gemischte Baufläche, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll, dar. Die Straßen Esplanade und Neuer Jungfernstieg sind als sonstige Hauptverkehrsstraßen dargestellt. Das Beiblatt zum Flächennutzungsplan stellt eine Richtfunktrasse in 174 m Höhe dar.

 

4.Landschaftsprogramm

Das Landschaftsprogramm einschließlich Karte Arten- und Biotopschutz für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HambGVBl. S. 363) stellt für das Plangebiet verdichteten Stadtraum dar. Die Straßen Esplanade und Neuer Jungfernstieg sind als sonstige Hauptverkehrsstraßen dargestellt. Der Geltungsbereich liegt innerhalb des 1. Grünen Rings im Bereich einer Landschaftsachse. Als millieuübergreifende Strukturen sind „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ und „Schutz des Landschaftsbildes“ dargestellt. Die Karte Arten- und Biotopschutz stellt „Geschlossene und sonstige Bebauung mit sehr geringem Grünteil“ (13a) dar.

 

5.Bisheriger Verlauf des Planverfahrens

Aufstellungsbeschluss M 02/1406.05.2014

Öffentliche Plandiskussion20.11.2013

Auslegungsbeschluss06.05.2014

Öffentliche Auslegung  26.05. – 27.06.2014

Unterzeichnung des Durchführungsvertrags                erfolgt noch vor dem 04.11.2014

 

6.Bestehendes Planungsrecht

Für die Nordseite der Straße Esplanade gilt der Bebauungsplan Neustadt 5 vom 10.09.1962. Im Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs Neustadt 40 ist Geschäftsgebiet in bis zu 14-geschossiger Bauweise und seitlich des Baugebiets private Grünfläche festgesetzt. Weiter westlich (außerhalb des Plangebiets) sind zwei weitere Geschäftsgebiete mit bis zu 13 bzw. bis zu 14 Geschossen festgesetzt, die in gleichen Abständen zueinander zwischen dem Dammtordamm und dem Neuen Jungfernstieg angeordnet sind. Im Norden des Plangebiets ist ein parallel zur Straße Esplanade verlaufender Streifen als Teil des Gustav-Mahler-Parks als Grün- und Erholungsfläche festgesetzt.

 

7.Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung

Während der öffentlichen Auslegung sind im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung keine Stellungnahmen zum Bebauungsplan-Entwurf eingegangen.

 

8.Realisierungsdaten

Das neu zu errichtende Hochhaus dient u.a. dazu, den derzeitigen Mietern des Finnlandhauses ab Beginn der Sanierung, die für 2015/2016 vorgesehen ist, Ersatzflächen zur Verfügung stellen zu können. Es ist beabsichtigt, das Finnlandhaus denkmalgerecht zu sanieren und ab 2017 für den Eigenbedarf durch den Vorhabenträger zu nutzen.

 


Petitum/Beschluss:

Der Stadtplanungsausschuss stimmt dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Neustadt 40 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung auf Basis der Fassung der öffentlichen Auslegung in seiner Sitzung am 04.11.2014 zu und gibt folgende Empfehlung an die Bezirksversammlung ab:

 

Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte möge dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Neustadt 40 zustimmen.

 

 

 

 

gez. Michael Mathe

 

 

 

Anlagen:

- Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf Neustadt 40 (Planzeichnung, VO-Text, Begründung, Vorhaben- und  Erschließungsplan)

- Freiraumplanung einschl. Plänen für Teilbereiche zur Parkpflege bzw. Sauberhaltung

- Ansichten und Grundrisse

 

 

Stammbaum:
21-0375   Beschlussfassung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Neustadt 40 (Esplanade)   Fachamt Interner Service   Vorlage öffentlich
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